ITBI na Integralização de Imóveis em Holding: os Limites

A operação não é totalmente isenta. A Constituição afasta o ITBI na transmissão de imóveis para integralizar capital social, mas o Supremo Tribunal Federal fixou no Tema 796 da repercussão geral que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Sobre esse excedente, o município ou o Distrito Federal pode cobrar o imposto.

Como funciona a imunidade do ITBI na integralização de capital?

O ITBI é imposto de competência dos municípios e do Distrito Federal e incide sobre a transmissão de bens imóveis. Quando o sócio transfere um imóvel para a sociedade como forma de pagar as cotas que subscreveu, existe transmissão de propriedade, mas a Constituição prevê regra de imunidade no art. 156, § 2º, inciso I.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios tratou do tema ao julgar o Agravo de Instrumento 0736873-49.2024.8.07.0000 (Acórdão n. 1950617), registrando que a imunidade do ITBI na realização de capital é regra de não incidência constitucionalmente qualificada, que afasta a própria possibilidade de constituição da relação jurídico-tributária.

Na prática, isso significa que a holding familiar que recebe imóveis dos sócios para formar seu capital não sofre a incidência do imposto sobre a parcela correspondente a essa realização de capital. A discussão concreta quase sempre gira em torno de outro ponto: quanto do valor do imóvel foi efetivamente destinado ao capital social.

O que o STF decidiu sobre o valor que excede o capital social?

O Supremo tem aplicado de forma constante a razão de decidir do Tema 796. No RE 1.565.382 AgR/MG, a Segunda Turma reproduziu a tese de que a imunidade prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado, mantendo a incidência do imposto sobre o excedente apurado pela instância de origem.

No mesmo sentido, o Plenário negou provimento ao agravo no RE 1.605.623 AgR/MT, caso em que o tribunal de origem havia restringido a imunidade ao valor efetivamente integralizado do bem e excluído o excedente. O Supremo registrou que a decisão recorrida não se afastou do entendimento firmado no Tema 796.

Há ainda o ARE 1.587.925/GO, em que a Presidência do Supremo negou seguimento ao recurso e consignou que o art. 156, § 2º, I, da Constituição estabelece a imunidade do ITBI apenas sobre o valor correspondente ao capital social integralizado, não abrangendo o montante excedente.

Um detalhe processual aparece nos três julgados e tem efeito prático relevante para quem pensa em discutir o tema até a última instância: o Supremo aplicou as Súmulas 279 e 454 para barrar o reexame de provas e a interpretação de cláusulas contratuais. Ou seja, definir se existe ou não excedente é questão decidida nas instâncias ordinárias, com base nos documentos societários e na avaliação do imóvel. No RE 1.565.382 AgR/MG, a Segunda Turma ainda impôs multa de 1% do valor atualizado da causa pelo agravo manifestamente improcedente.

Como surge o valor excedente na prática da holding familiar?

O excedente aparece quando o imóvel conferido vale mais do que a parcela de capital social que ele serve para pagar. Isso acontece com frequência em dois cenários:

• O imóvel é lançado pelo valor da declaração de imposto de renda, mas o fisco municipal adota valor venal ou de mercado superior, gerando diferença entre o valor atribuído ao bem e o valor avaliado;
• Parte do valor do imóvel é registrada como reserva de capital ou ágio, e não como capital social propriamente dito, de modo que apenas uma fração ingressa no capital subscrito e integralizado.

Daí a importância de que o contrato social, o laudo de avaliação, quando houver, e o registro imobiliário sejam coerentes entre si. A conclusão sobre a existência de excedente depende justamente da leitura desses documentos, e, pelas razões expostas nos acórdãos citados, essa leitura dificilmente será revista em recurso extraordinário.

A atividade da holding importa para a imunidade?

Esse é o ponto em que há divergência de entendimento, e o leitor precisa conhecê-la antes de decidir.

O TJDFT, no Acórdão n. 1950617, qualificou a imunidade da realização de capital como incondicionada e reconheceu o benefício independentemente de a atividade empresarial estar ou não relacionada à administração ou à compra e venda de bens imóveis, ressalvado o limite do Tema 796. Para esse entendimento, não é preciso aferir previamente a atividade preponderante da sociedade que recebe o imóvel.

Existe, porém, linha decisória que exige o preenchimento dos requisitos do Código Tributário Nacional, inclusive quanto à preponderância de atividades imobiliárias. No AgInt no REsp 1.954.679/MG, o Superior Tribunal de Justiça manteve acórdão de origem que reconheceu a ausência de preenchimento desses requisitos com base nas provas dos autos, destacando que a controvérsia sobre a imunidade do ITBI na integralização do capital social tem fundamento eminentemente constitucional e não pode ser debatida em recurso especial, além de esbarrar na Súmula 7/STJ.

O resultado é que o tratamento pode variar conforme o fisco municipal envolvido e o tribunal competente. Em Brasília, a orientação do TJDFT no acórdão citado é favorável à imunidade incondicionada, sempre respeitado o limite do capital social. Em outras unidades da federação, a autoridade fiscal pode exigir demonstração de que a receita operacional não decorre preponderantemente de atividades imobiliárias nos períodos previstos na legislação.

O que observar antes de conferir imóveis à holding?

1. Definir com clareza o valor pelo qual cada imóvel será conferido e verificar a diferença em relação à avaliação adotada pelo fisco local;
2. Evitar, quando o objetivo for a imunidade, destinar parte expressiva do valor do bem a reserva de capital em vez de capital social;
3. Conferir a legislação do município ou do Distrito Federal onde o imóvel está situado, inclusive quanto à exigência de reconhecimento prévio da imunidade;
4. Reunir contrato social, documentos contábeis e matrícula em versões coerentes, já que a apuração do excedente é feita por prova documental;
5. Considerar que o ITBI eventualmente devido sobre o excedente é custo da operação e deve entrar no planejamento desde o início.

A integralização de imóveis em holding familiar continua sendo operação com tratamento tributário favorecido, desde que estruturada dentro dos limites que o Supremo delimitou. O erro mais comum não está na imunidade em si, mas na diferença entre o valor do bem e o capital social, que costuma ser percebida só quando o cartório exige a guia de recolhimento ou a certidão de não incidência.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem circunstâncias próprias, e não é possível prometer ou garantir resultado.