Doou o Imóvel da Família Antes de Virar Devedor? STJ Autoriza Penhora Mesmo Sem Garantia Formal Registrada

É comum que famílias com dívidas em curso, ou receosas de vir a tê-las, pensem em transferir o imóvel onde moram para um filho, um cônjuge ou outro parente próximo, na esperança de afastá-lo de uma eventual penhora. A ideia parte de uma premissa equivocada: a de que, uma vez fora do nome do devedor, o bem estaria automaticamente protegido. O Superior Tribunal de Justiça acaba de reforçar que não é bem assim.

Em julgamento da Terceira Turma, relatado pela Ministra Nancy Andrighi (REsp 2.134.847, j. 05/11/2024), o STJ autorizou a penhora de imóvel de moradia familiar transferido por devedor insolvente a pessoa próxima, mesmo sem hipoteca formalmente registrada sobre o bem, diante de indícios de fraude contra credores. A decisão é um bom ponto de partida para explicar, com precisão técnica, os limites entre organização patrimonial legítima e transferência de bens que a lei não protege.

O que o STJ decidiu

No caso julgado, a transferência do imóvel havia sido feita a uma pessoa próxima do devedor, já em contexto de insolvência. O colegiado entendeu que a ausência de uma garantia formal — como uma hipoteca registrada em cartório em favor do credor — não impede a penhora do bem quando existem elementos concretos que apontam para fraude contra credores. Em outras palavras, o registro público da transferência da propriedade não é, por si só, suficiente para blindar o imóvel: o que importa é a análise do contexto em que a transferência ocorreu, e não apenas a regularidade formal do negócio jurídico registrado em cartório.

Fraude contra credores: o que diz a lei

O artigo 158 do Código Civil prevê que são anuláveis os atos de transmissão gratuita de bens, ou remissão de dívida, praticados por devedor já insolvente, ou que se torne insolvente em razão desse ato, sempre que prejudicarem credores já existentes na época da transmissão. A jurisprudência, de forma consolidada, exige dois elementos para o reconhecimento da fraude: o eventus damni, que é o prejuízo objetivo causado ao credor pela redução do patrimônio do devedor, e o consilium fraudis, entendido como a ciência da situação de insolvência por parte de quem transfere o bem — não sendo necessário, em muitos casos, provar um conluio deliberado, bastando indícios que, em conjunto, apontem nessa direção.

Quando a transferência ocorre entre pessoas com vínculo próximo — cônjuges, pais e filhos, parentes em geral —, a jurisprudência tende a examinar com mais rigor a operação, justamente porque esse tipo de vínculo facilita a simulação de negócios sem propósito econômico real, feitos apenas para afastar o bem do alcance de credores.

O que isso muda na prática para quem tem ou pensa em ter holding familiar

A decisão reforça um ponto central para qualquer família que avalie organizar seu patrimônio por meio de holding: o momento e a forma da transferência dos bens são mais determinantes para a segurança jurídica da estrutura do que a formalização registral em si. Alguns fatores tendem a aumentar o risco de uma transferência patrimonial ser questionada:

• Transferir o imóvel, ou integralizá-lo à holding, depois de já existir dívida vencida, cobrança judicial ou execução em curso;
• Transferir bens a pessoas com vínculo familiar próximo, sem contraprestação real ou compatível com o valor de mercado do bem;
• Manter o devedor, na prática, com o uso e o controle do imóvel exatamente como antes da transferência, sem qualquer mudança efetiva na relação com o bem;
• Não haver registro contemporâneo e coerente da operação, o que dificulta comprovar, depois, que a transferência teve propósito econômico genuíno e não apenas o de afastar credores.

Esta decisão foi tomada a partir de um conjunto específico de fatos apurados no processo — inclusive a existência de indícios concretos de fraude e o vínculo próximo entre devedor e beneficiário da transferência. Ela não significa que toda transferência patrimonial sem garantia formal seja automaticamente anulável, nem que toda holding constituída com bens de família esteja em risco: o resultado depende sempre da análise das circunstâncias e provas de cada caso.

A equipe de Holding e Planejamento Patrimonial da Schwab Alonso Advogados, em Brasília, avalia o momento e a estrutura mais seguros para a integralização de imóveis residenciais em holdings familiares, justamente para reduzir o risco de questionamentos futuros; casos podem ser levados ao escritório pelo telefone (61) 99622-0324.