Súmula 308 do STJ: hipoteca da construtora e comprador

Incide quando o adquirente busca cancelar o gravame ou defender o bem de penhora decorrente da dívida do empreendedor. O STJ já afastou sua incidência em situações que não envolvem unidade habitacional adquirida nessa relação.

Por que a hipoteca entre construtora e banco não atinge o comprador do imóvel?

O financiamento da obra costuma ser garantido por hipoteca sobre o terreno e as unidades que serão construídas. Essa garantia nasce de um contrato entre a construtora ou incorporadora e o agente financeiro, do qual o comprador não participou.

A Súmula 308 do STJ reconhece que esse ajuste não pode ser oposto a quem comprou a unidade. Quem pagou o preço ao empreendedor não responde, com o próprio imóvel, pela dívida que a construtora deixou de honrar perante o banco.

O enunciado é expresso ao dizer que pouco importa se a hipoteca foi registrada antes ou depois da promessa de compra e venda. A anterioridade do gravame, por si só, não é argumento suficiente contra o adquirente.

Em que momento do processo o adquirente invoca a Súmula 308 do STJ?

A tese costuma aparecer em embargos de terceiro, ação em que quem não é parte na execução defende bem que lhe pertence, quando o imóvel é penhorado por dívida da construtora com o agente financeiro.

Também é usada em ação própria para baixa ou cancelamento da hipoteca. Em um dos casos examinados pelo STJ, discutiu-se a baixa de hipoteca de imóvel adquirido de incorporadora por terceiro que pagou o preço, em cenário de recuperação judicial da incorporadora, com pedido de tutela específica.

A defesa do adquirente se apoia na prova do contrato com o empreendedor e do pagamento, elementos que delimitam a posição de quem comprou a unidade e não participou do financiamento da obra.

Quando o STJ afasta a aplicação da Súmula 308?

Em julgados recentes, o STJ manteve a inaplicabilidade da súmula a caso envolvendo imóvel comercial, examinando contrato de compra e venda sem registro e a eficácia da hipoteca. O enunciado não funciona como regra geral de ineficácia de toda hipoteca sobre imóvel negociado.

Outro limite é processual: o tribunal registrou a inviabilidade de conhecer tese fundada exclusivamente em enunciado sumular, com apoio na Súmula 518 do STJ. O recurso especial precisa indicar o dispositivo legal tido por violado, não apenas o número da súmula.

Para quem é parte, isso significa que a invocação da Súmula 308 deve vir acompanhada da base legal e dos fatos do contrato, sob pena de o recurso não ser conhecido.

O que muda para quem comprou a unidade e descobriu a hipoteca na matrícula?

A existência do gravame na matrícula não encerra a discussão. O comprador pode pleitear o cancelamento do registro e resistir a atos de constrição sobre a unidade.

A situação é diferente da dívida do próprio adquirente com o banco: a súmula trata da garantia dada pela construtora em razão do financiamento da obra, não do financiamento contratado pelo comprador.

Documentar o contrato, os recibos e a quitação perante o empreendedor é o que sustenta a tese em juízo, inclusive quando a construtora está em recuperação judicial.

Schwab Alonso Advogados, Observatório dos Tribunais Superiores, Súmula 308 do STJ: hipoteca da construtora e comprador. Dados: Precedentes (precedentes.com.br), base até STJ 10/11/2026; STF 07/11/2026. Disponível em: https://schwabealonsoadv.com/tribunais-superiores/sumulas/sumula-308-stj.

Veja também a página de dados no Precedentes.