Tema 970 do STJ: multa por atraso e lucros cessantes

Quando estabelecida em valor equivalente ao do aluguel do imóvel, em regra afasta a cumulação com lucros cessantes, que é o ganho que o credor deixou de obter. A tese incide tipicamente em ações por atraso na entrega de imóvel adquirido por compromisso de compra e venda.

Por que a multa por atraso na entrega do imóvel não se soma aos lucros cessantes?

A cláusula penal moratória já é uma prefixação do prejuízo causado pela demora. Se as partes ajustaram, no contrato, um valor mensal para o período de atraso, esse valor cumpre a função de reparar aquilo que o comprador deixou de ganhar com o imóvel durante o mesmo período.

Pelo Tema 970, quando a multa é fixada em patamar equivalente ao locativo, ou seja, ao valor de um aluguel do bem, somar a ela os lucros cessantes significaria indenizar duas vezes o mesmo fato: a entrega fora do prazo.

Por isso, em acórdãos recentes sobre promessa de compra e venda com atraso na entrega, o STJ trata o tema como de não cumulação, reconhecendo ao adquirente a faculdade de escolha entre uma e outra verba (AgInt no REsp 2.235.203).

O comprador pode escolher entre a cláusula penal e os lucros cessantes?

Sim. O julgamento do AgInt no REsp 2.235.203 registra expressamente a faculdade de escolha do adquirente entre a cláusula penal moratória e os lucros cessantes, afastada a soma das duas parcelas.

Isso tem efeito prático na redação do pedido inicial. Quem pretende receber valor superior ao da multa precisa demonstrar a extensão do que deixou de ganhar e postular essa verba, em vez de pedir cumulação pura e simples.

A escolha também repercute na prova. A cláusula penal dispensa demonstração de prejuízo, porque já está prefixada no contrato; os lucros cessantes dependem de comprovação do que o imóvel renderia.

O Tema 970 impede discutir outras verbas no atraso da obra?

A tese trata da relação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes. Não é o único ponto em disputa nas ações por atraso na entrega de unidade imobiliária.

Nos recursos examinados pelo STJ aparecem, ao lado dessa discussão, a legitimidade passiva de construtora e incorporadora e a responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento, além da alegação de caso fortuito ou força maior para justificar a demora (REsp 2.293.213).

Nesse mesmo julgado, o Tribunal considerou que o conhecimento, anterior à contratação, de circunstância alegada como excludente afasta a tese de evento imprevisível, e que rediscutir esse ponto exigiria reexame de fatos.

Como o Tema 970 aparece no julgamento do recurso especial?

Quando o acórdão do tribunal de origem já está de acordo com a tese repetitiva, o recurso da parte contrária costuma esbarrar na Súmula 83 do STJ, que impede o conhecimento do especial contra decisão alinhada ao entendimento da Corte.

Se a controvérsia depender da leitura das cláusulas do contrato, incide a Súmula 5 do STJ, que veda a interpretação de cláusula contratual em recurso especial. Ambas foram invocadas no AREsp 2.971.083, que tratava de atraso na entrega de unidades de empreendimento hoteleiro.

Para quem é parte, isso significa que a discussão sobre o valor e a natureza da multa precisa ser travada nas instâncias ordinárias, com produção de prova e debate sobre o contrato, porque o STJ não revisa fatos nem cláusulas.

Schwab Alonso Advogados, Observatório dos Tribunais Superiores, Tema 970 do STJ: multa por atraso e lucros cessantes. Dados: Precedentes (precedentes.com.br), base até STJ 10/11/2026; STF 07/11/2026. Disponível em: https://schwabealonsoadv.com/tribunais-superiores/temas/tema-970-stj.

Veja também a página de dados no Precedentes.