Tema 971 do STJ: atraso na entrega e cláusula penal
O Tema 971 do STJ fixa que, no contrato de adesão entre comprador e construtora ou incorporadora, se houver cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, esse mesmo percentual serve de parâmetro para calcular a indenização devida pelo descumprimento do vendedor.
Texto oficial do tema
Obrigações heterogêneas, de fazer e de dar, são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial. A tese foi julgada em recurso repetitivo pela Segunda Seção.
Tese firmada
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
- Situação
- Trânsito em Julgado
- Órgão
- Segunda Seção
- Data
- 25/06/2019
Em português claro
Por que a multa prevista contra o comprador passa a valer contra a construtora?
O contrato padrão de compra de imóvel na planta costuma trazer penalidade apenas para um lado: o adquirente que atrasa parcelas paga multa e juros. Para o atraso na entrega da obra, nada se estipula.
O Tema 971 corrige esse desequilíbrio no contrato de adesão, aquele cujas cláusulas são redigidas por uma parte e apresentadas à outra sem possibilidade real de negociação. A cláusula penal existente serve de referência para fixar quanto a construtora ou incorporadora deve pagar quando é ela quem descumpre.
Para quem comprou, isso significa que a ausência de previsão expressa de multa contra a vendedora não impede a condenação: o parâmetro já está no próprio contrato.
O que significa converter obrigações heterogêneas em dinheiro por arbitramento judicial?
Obrigações heterogêneas são as de natureza diferente dentro do mesmo contrato: o comprador tem obrigação de dar, pagar o preço; a construtora tem obrigação de fazer, entregar a unidade pronta no prazo.
Como uma multa pensada para o atraso no pagamento não se aplica diretamente a quem deveria construir, a tese determina a conversão em dinheiro. O juiz arbitra o valor correspondente, usando a cláusula penal existente como base de cálculo.
Na prática, o pedido inicial precisa indicar a cláusula penal do contrato e os elementos de fato que permitem ao juízo chegar ao montante.
Em que momento do processo o Tema 971 é invocado e onde ele encontra limite?
O tema aparece na petição inicial da ação indenizatória por atraso na entrega, na contestação da incorporadora e, depois, nos recursos.
No STJ, porém, a discussão esbarra com frequência em obstáculos de admissibilidade. Em casos como o AgInt no AREsp 3.044.302, em que se discutiam cláusula penal e o art. 413 do Código Civil, o tribunal registrou que reexaminar fatos, provas e cláusulas contratuais é inadmissível, invocando as Súmulas 5 e 7.
O mesmo se viu no REsp 2.297.635, sobre base de cálculo de lucros cessantes pelo valor locatício do imóvel. A definição do percentual e do período do atraso depende do que ficou provado nas instâncias ordinárias, e esse material de fato não é revisto em recurso especial.
O que muda para quem é parte em ação contra a incorporadora?
Para o comprador, a tese reforça que o contrato não precisa prever multa contra a vendedora para que haja condenação por atraso, desde que exista cláusula penal em desfavor do adquirente.
Para a construtora, a defesa costuma discutir a natureza do contrato, a existência de cláusula penal apta a servir de parâmetro e a eventual redução da penalidade.
Para ambos, o ponto prático é a prova produzida na primeira instância. Como as decisões de exemplo mostram, o AgInt no AREsp 3.231.506 sequer foi conhecido por falta de impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida, o que mostra a importância da técnica recursal ao levar o tema adiante.
Decisões recentes que citam o tema
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REsp 2.297.635 · 09/10/2026
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS, COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL…
AgInt no AREsp 3.044.302STJ
AgInt no AREsp 3.044.302 · 25/09/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULAS 5 E 7/ STJ. REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. TEMA 971/STJ. CLÁUSULA PENAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido…
AgInt no AREsp 3.231.506STJ
AgInt no AREsp 3.231.506 · 24/09/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do Superior Tribunal de Justiça que não conheceu do agravo em recurso especial devido ao…
Dúvidas comuns sobre o Tema 971 do STJ: atraso na entrega e cláusula penal
O Tema 971 do STJ vale para qualquer contrato imobiliário?
O enunciado trata do contrato de adesão firmado entre comprador e construtora ou incorporadora, aquele cujas cláusulas são predispostas por uma parte. A discussão sobre enquadrar ou não o contrato nessa categoria depende de fatos e da leitura das cláusulas, matéria que o STJ não reexamina em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 citadas nos julgados.
O Tema 971 do STJ se aplica se o contrato não tiver nenhuma cláusula penal?
A tese parte da existência de cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, usada como referência para a indenização devida pelo vendedor. Sem essa previsão no contrato, falta o parâmetro de que trata o enunciado, e a reparação terá que ser buscada por outros fundamentos deduzidos na ação.
Quem fixa o valor da indenização no Tema 971 do STJ?
O próprio enunciado diz que as obrigações heterogêneas, de fazer e de dar, são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial. Cabe ao juízo da causa definir o montante a partir da cláusula penal do contrato e dos elementos de fato apurados no processo.
O Tema 971 do STJ afasta a discussão sobre redução da cláusula penal?
Não. Em AgInt no AREsp 3.044.302, o STJ examinou o tema ao lado do art. 413 do Código Civil, que trata da redução da penalidade, e manteve o acórdão de origem por incidência da Súmula 7, já que a revisão exigiria reexame de fatos e provas.
O Tema 971 do STJ cobre lucros cessantes pelo aluguel do imóvel?
São discussões distintas. No REsp 2.297.635 o STJ tratou da base de cálculo de lucros cessantes pelo valor locatício, encontrando o obstáculo do reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais. O Tema 971 cuida especificamente do uso da cláusula penal como parâmetro da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Como citar
Schwab Alonso Advogados, Observatório dos Tribunais Superiores, Tema 971 do STJ: atraso na entrega e cláusula penal. Dados: Precedentes (precedentes.com.br), base até STJ 10/11/2026; STF 07/11/2026. Disponível em: https://schwabealonsoadv.com/tribunais-superiores/temas/tema-971-stj.
Veja também a página de dados no Precedentes.
Conteúdo informativo elaborado pela equipe do Schwab Alonso Advogados. Autores: Marisa Alonso (OAB/DF nº 2.916) e João Pedro Schwab Sampaio (OAB/DF nº 83.647).
Dados atualizados em 10/11/2026. Decisões na base até: STJ 10/11/2026; STF 07/11/2026.
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