Tema 938 do STJ: corretagem e SATI na compra de imóvel

Em que situações o Tema 938 do STJ é invocado na compra de imóvel na planta?

O julgamento tratou de contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, aquela compra feita diretamente com a incorporadora, em geral com o imóvel ainda em construção.

Nesses negócios é comum o comprador assinar, no estande de vendas, documentos separados: um referente à comissão de corretagem (remuneração do intermediador da venda) e outro referente à SATI, sigla de serviço de assistência técnico-imobiliária. O Tema 938 separa o tratamento de cada uma dessas cobranças.

Quem discute devolução dessas quantias, ou quem é demandado por elas, enfrenta a tese já no primeiro grau, porque se trata de recurso repetitivo, julgado pela Segunda Seção para orientar os demais processos sobre o mesmo ponto.

Por que o prazo para pedir de volta a corretagem e a SATI é de três anos?

A primeira parte do Tema 938 enquadra a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou SATI na prescrição trienal do artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil, que trata da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa.

Na prática, quem recebeu a cobrança há mais tempo encontra nessa definição um obstáculo ao pedido de devolução, ainda que a cobrança da SATI seja considerada abusiva. A discussão sobre o termo inicial do prazo costuma ser decidida com base no contrato e nos comprovantes de pagamento.

Quando a cláusula que repassa a corretagem ao comprador é considerada válida?

A tese admite a transferência da comissão de corretagem ao promitente-comprador, mas condiciona essa validade à informação prévia do preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor da comissão.

A consequência prática é que a controvérsia se desloca para a prova: o que foi informado, em que documento e em que momento. Nos julgados que aplicam o Tema 938, o STJ frequentemente não revisa esse exame, como no AgInt no REsp 2.135.983, em que a discussão sobre corretagem na rescisão contratual esbarrou nas Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam reinterpretar cláusulas contratuais e reexaminar fatos e provas em recurso especial.

O mesmo ocorre em temas conexos, como a legitimidade passiva para responder pela devolução, tratada no AREsp 2.968.025 sob a referência expressa ao Tema 938.

O que muda para quem pagou SATI ou serviço com outro nome?

A parte final da tese reconhece a abusividade da cobrança, pelo promitente-vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária ou atividade congênere vinculada à celebração da promessa de compra e venda.

A expressão "atividade congênere" evita que a mesma cobrança sobreviva apenas com outra denominação no contrato ou no recibo. Por isso, a análise costuma recair sobre a natureza do serviço cobrado, e não sobre o nome dado a ele.

Para quem é parte, isso significa reunir desde cedo o contrato, o quadro resumo, os recibos e a publicidade da venda, documentos que sustentam tanto o pedido de restituição quanto a defesa da cobrança.

Schwab Alonso Advogados, Observatório dos Tribunais Superiores, Tema 938 do STJ: corretagem e SATI na compra de imóvel. Dados: Precedentes (precedentes.com.br), base até STJ 10/11/2026; STF 07/11/2026. Disponível em: https://schwabealonsoadv.com/tribunais-superiores/temas/tema-938-stj.

Veja também a página de dados no Precedentes.